連棟長屋（古家・京町家）の売却で注意することは？ | 拠点を置く京都市で不動産売却に対応

連棟長屋の一部を解体し建て替えを行う場合に必要なるのが「建物切り離し承諾」です。連棟長屋の多くは柱や屋根が共有となっている場合、単独で行うことはできません。このような時にトラブル防止のために隣地（隣家）の方とお互いに書面を取り交わします。

特に柱や屋根を共有している場合は隣家に建物の一部が越境していることが多いため、解体工事の際の取り決めや敷地については測量士等の専門家による書面作成が不可欠です。

さらに注意すべき点は連棟式長屋で登記上、区分所有建物に該当しているかどうか？区分所有建物に該当する場合は切り離す隣家の承諾だけでなく、連棟式長屋の4/5以上の所有者の承諾が必要となります。

また、切り離された建物が建築基準法に抵触しない様に注意する。特に建築基準法の接道義務などに注意が必要です！

連棟式長屋（古家・京町家）の場合、柱や屋根が共有となっている場合が多く見られます。その場合、お隣との敷地境界線はどこになるのでしょうか？

一般的には柱の中心線が敷地境界線となります。では、建物解体する際に柱の中心が敷地境界だからと言ってお隣の柱の中心まで解体してしまうと、お隣の建物に影響を及ぼすため、敷地境界は柱の中心ですが、構造物であり柱を残し解体します。その場合、柱の半分はお隣に越境していることになります。

このような時は、敷地境界線をお隣と立会いの下、決め解体した後の隣家の補修費用の負担割合や、お隣が解体する場合は越境している柱の越境状態を解消する等の「覚書」を書面で結ぶのが一般的です。

建物状況調査とは判断が難しい建物の現況を第三者の専門家が検査を行います。

主な調査項目は

●構造耐力上、主要な部分

　1.　柱・梁（劣化及び傾斜）

　2.　外壁（ひび割れ、欠損、サッシ周囲の開閉不良）

　3.　基礎（ひび割れ、欠損）

　4.　床・壁（傾斜）

●雨水の侵入を防止する部分

　1.　屋根（ひび割れ・劣化・剥がれ）

　2.　軒裏（軒裏天井の雨漏り）

　3.　内壁・天井（雨漏り跡）

となります。費用や詳細については専門家にお尋ねください。

建物状況調査を行うことで売主様は契約前に住宅の現状を把握することで売却後のトラブル防止することができます。また、購入者にとっては調査をしていることで一定の安心に繋がります。

さらに住宅診断（ホームインスペクション）では上記の建物状況調査に加え、玄関、室内階段、リビング・ダイニング、キッチン、洗面室、トイレ、居室、廊下、給排水設備や電気設備などの調査をより詳細に行う場合もあります。

なお、調査項目や調査費用は調査会社によって異なります。